1994年年底交付使用的老小区，却有着约200万元的公共年收益，在银行设有宁波第一个小区业委会账户，现在拥有资金约100万元。昨天的报道见报后，联南社区业委会被读者称为“宁波史上最牛业委会”。

　　如此“牛”的业委会是怎样炼成的？他们的经验能复制到其他社区吗？昨日，记者再次来到联南社区，专访了社区业委会主任杨国彦。记者杨江张昊

　　两次与物业对簿公堂

　　“联南社区建造于上世纪90年代初，1994年底交付使用，建筑面积16万平方米以上，拥有居民和商户2275户……”说起自己的小区，杨国彦如数家珍，“联南社区属于宁波市比较大的社区了，所以业主拥有的共有财产也比较多。停车费和公共经营用房出租就是两个大头，但是到底有多少，其实大家心里都没谱。”

　　联南社区门口有一排店面房，之前并没有人关注，但是2010年，有一位居民告诉杨国彦，这排店铺用的是小区的地，它的收益应该归全体业主所有。

　　“在此之前，我们并不清楚。”在杨国彦看来，如果情况属实，没有经过全体小区业主同意，物业公司怎么能在上面盖房子出租？此前多年的租金收益是不是应该归全体业主所有？

　　发现问题后，业委会就与物业沟通，但物业告诉他们，店铺在小区围墙之外，并不属于小区绿化用地。

　　2011年，联南社区业委会和物业公司为此对簿公堂。“后来我们从档案馆调出小区规划图，”杨国彦说，从小区规划图可以看出，这些店铺的位置都在红线以内，说明店铺用地为小区的公共用地，属于全体业主所有，所以店铺所产生的收益也应该归小区全体业主所有。最终法院也确认了这一所有权。

　　2011年，联南社区业委会发现物业在把小区一处经营用房出租给一家超市时，修改了和超市签订的租赁合同上的租金。其后，经过法院调解，双方达成谅解协议，物业把不当得利的资金用于改善社区的监控设备和楼道照明。

　　摸清自己小区的“家底”

　　联南社区手里的公共收益，正是通过这样一次次的维权而争取到。而维护自己权益的起点，杨国彦说，关键是彻底摸清自己小区的“家底”。

　　比如为了搞清楚小区每年到底能收多少停车费，他和业委会成员经常在小区巡逻，查看小区汽车拥有量，为的是查清小区停车费的收入情况，经过勘察，他们发现，小区停放车辆大约800辆，按照每车一年1000元的租金算，这笔收入在80万元左右。

　　不仅如此，早在2010年9月，业委会的主要成员还和联北社区、联安社区的业委会成员一起，前去无锡的春江花园小区考察学习小区物业业主自治模式。无锡春江花园小区业委会就曾代表业主成功向物业追回517万元，这些钱绝大多数来源于小区共有部位的经营收益。在解聘物业公司之后，春江花园小区成功实现业主自治，物业费和小区共有部位经营收益都很好地用在了小区日常物业管理和硬件改善上，小区面貌和居民生活得到极大地改善。

　　无锡春江花园的模式，也开始在联南社区得以实现。

　　制定小区的额定包干制

　　联南社区现在每年约有200万元的公共收益，这主要来自80万元的停车费，和约120万元的公共经营用房的租金。

　　联南社区现在实行的物业服务是额定包干制。