海曙新闻网讯(记者王超 通讯员陶琪姜)3月16日，海曙法院出台《宁波市海曙区人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件的补充规定》。今后，物业服务企业因物业服务合同纠纷向法院提起诉讼，一般由调解组织或相关部门先行调解，经调解不成，才可依法提起民事诉讼。物业公司起诉拖欠物业费的业主，必须就所有欠费业主进行起诉，而不仅仅是选择性地对部分欠费业主起诉。

　　调解优先化解双方纠纷

　　新规规定，海曙法院西郊法庭负责集中审理法院辖区范围内的全部物业案件。自去年4月至去年年底，共受理物业案件772件，结案748件，其中最终判决6件，调解处理31件，撤诉处理624件。

　　海曙法院于2012年制定实施《关于审理物业服务合同纠纷案件的若干规定(试行)》，为物业纠纷案件提供了法律依据，然而在去年法院受理的众多物业纠纷案件中，绝大多数案件是在法院介入之后，业主主动缴费或是双方经调解化解了纠纷，最终撤诉的。“物业与业主间的纠纷很多由于沟通不畅，法院在受理此类案件时也遵循调解优先，为物业与业主双方在进入法律判决前创造一段冷静期。”海曙法院西郊法庭陈庭长说。

　　“海曙在2010年便建立了物业纠纷调解机制，通过物业所在镇(乡)街道人民组织或物管站等部门先行调解，更接地气，由物业和业主双方直接沟通，更有人情味。”区物管办陈主任坦言，新规中一些细化的要求，对物业公司是一种督促，物业公司在保证自身物业服务质量的前提下，可与当事业主通过调解组织及法律部门了解法律条款，进行比对，通过沟通权衡利弊做出最优选择。

　　集中审理把稳天平两端

　　772起物业案件中，绝大多数是物业公司起诉业主不交物业费的，去年西郊法庭适用督促程序向欠费业主发出了87个帮助催缴的支付令，加速案件处理，最终却由于业主均提出书面异议而被全部被终结。

　　为避免物业纠纷过程中做“无用功”，新规规定物业公司一旦提起诉讼，必须就其提供同一物业服务的所有欠费业主提起诉讼。“出于公司利益，物业公司可能选择性将那些业主无明确证据和理由的案件进行起诉。这样一来，法院很难综合判断该公司提供的服务是否存在瑕疵，以免物业公司隐瞒对个别业主造成直接损害的行为。”陈庭长说，全面掌握所有欠费业主的情况，才能做到居中裁判，公平公正权衡各方利益。

　　同时规定，物业公司在起诉时，还需载明该小区的全体业主的缴费率或者满意度，对缴费率或者满意度未达80%以上的，法院在审查后视情进行处理：未发现明显瑕疵或已整改的，予以登记立案或受理；发现有明显瑕疵或未整改的，暂不予以立案登记或受理，以指导调解为主，并将物业公司存在问题及时反馈区物管办，督促物业公司更好、更规范地为业主提供物业服务，从而减少纠纷的发生。

　　法官解读新规“诉”与“调”

　　“新规内容虽然对物业案件诉讼加强了约束，但同类案件集中审理也提供了更多便捷高效的解决纠纷方案，相信将有效减少无理由欠付行为。”联合物业陈女士为记者做了一个假设，如果一个小区未缴纳物业费的业主有一百户，那就相当于有了一百个案子，同类案件合并审理，将以物业公司为单位计算案件数，效率将大大提升，先处理完结的案件通过口口相传，可让同类案件个个击破。

　　有不少物业公司担心，所有欠费业主一起起诉会影响今后服务的可延续性，破坏物业和业主之间的感情。“针对集中审理，物业公司不必过于担心。”陈庭长解释道，物业公司在起诉时，可备注哪些欠费业主是在努力沟通、有主动交费可能的，对于这部分业主，物业公司可继续进行沟通。法院在立案登记后，会先进入诉前调解程序，根据每个小区欠费业主的人数多少，分别采取在小区门口或宣传栏张贴公告的方式，集中告知或直接告知欠费业主，要么在规定时间内自行至物业服务公司办理结清物业费，或向法院提交书面的欠费理由。

　　“调解优先可以分流物业纠纷中适合调解处理的案件，实现‘诉’与‘调’的无缝对接，有效减轻诉讼压力。诉讼前的两道调解程序并不是让案件复杂化，而是让在诉讼阶段前就把纠纷送至终点站。”陈庭长说。